０．要約 〜 ５．事業内容
【事業計画書】
「ベンチャー企業向けのオフィス仲介業」
０．要約
2006年5月以降、新会社法が施行されることより、ベンチャー企業の増加が予想されます。ところが、現状、オフィスの仲介業者は、その多くが30坪以上の規模の大きなオフィスを中心に扱っています。中小企業のオフィス探しは、非常にわかりづらく、どこに頼めばいいのか、借り手には、わかりにくい状況です。
実際には、ＹＡＨＯＯや、ＨＯＭＥ‘ｓなどの不動産のポータルサイトから、検索し、地元の不動産屋に仲介を依頼しているケースが多いのですが、多くの不動産会社は、住まいを専門に扱っており、オフィス特有の問題（敷金・保証金の経理上の取り扱い、ＩＴインフラの整備、机の効率的な配置等）に対応するスキルはありません。
１．【ベンチャー企業向けのオフィス仲介業の顧客メリット】
��30坪以下のオフィスを借りる場合でも、オフィス仲介の専門会社で仲介を依頼することで、電話回線、ＩＴインフラの整備、効率的なレイアウト、電気容量などの判断がつかない事項も相談をしながら、借りることができる。また、内装業者や、家具業者等を紹介してもらえる。
�� メールマガジンや、ブログでオフィスの専門知識を発信し、予め交流を交わすことで、全く知らない不動産会社に飛び込む心理的な抵抗を払拭できる。
��税理士等の起業後必要になる専門家の紹介が受けられる。
�ち篭隼�に、オフィスを探すために、多くの不動産屋を訪れる時間を省くことができる。
２．【本事業の特徴】
本事業プランには、大きく分けて、２つの特徴があります。
「営業面」
�―元劼�主にインターネット
主に、インターネットで集客します。集客用のＨＰと、会社のＨＰ。さらに個人の部ログを使って、集客します。また、ＨＰを訪れた人に対して、メールマガジンを発行し顧客を固定化します。ＨＰを訪れた人に登録してもらうことで、何度もアプローチができるようになるのです。
そのメールマガジンにオフィスを借りるときのノウハウや、不動産会社の裏話、オフィス最新情報を発信し、読者に親近感を沸かせます。
その後、読者の中から、一定の割合で、オフィスを借りる需要が発生します。普通、知り合いにオフィスに詳しい不動産屋はそういません。ですから、予め親しくなっておくことで、事務所を探すときに、一番に頭に浮かぶ不動産屋になります。そうすることで、お客さんから希望の条件を送信してくる流れを作ります。
�▲ぅ鵐�ュベーション施設に営業
都内に多数あるインキュベーション施設からは、将来オフィスを借りる企業が多数入居しています。そこの担当者と仲良くなることで、お客さんを紹介してもらいます。
��アタッカーズビジネススクール等の起業家塾に営業
社員として雇用予定の横山は現在、大前研一主催のアタッカーズビジネススクールに通っています。そこの講師の先生が協力を確約してくれています。アタッカーズビジネススクールの卒業生、もしくは在学生でオフィスの需要があれば、紹介してもらいます。
「サービス面」
・通常、不動産仲介業では、借りる物件が決まって、契約の段階で、仲介手数料を受け取ります。本事業では、仲介プランとして、「スタンダードプラン」と「プレミアムプラン」という2つのサービスプランを提供します。「スタンダードプラン」は一般的な仲介業務です。それに対して、「プレミアムプラン」は、物件が決まる前に、コンサルタント契約を結び、「コンサルタント料」１０万円を受け取ります。起業時、忙しい社長さんの時間削減のために、オフィス探しをすべて代行し、より上級のサービスを提供します。
具体的には、
�� 訪問して、打ち合わせ（直接会って、相手の要望を聞くことで、安心してもらいます）
�� 週１回は状況を書面、もしくは電話にて報告します。
�� ビル、マンションの登記簿謄本を無料で取得し、オーナーの財務状態をアドバイス（万が一オーナーが破産し、保証金が戻ってこない可能性も考慮して、アドバイスをすることで、安心してもらいます）
�� 予め、レイアウトパターンを作っておき、レイアウトを見せながら物件内見をします。（この広さでいいのかどうかは、レイアウトを作ってみなければわかりません。予め大量にレイアウトを作っておき、その場でソフトを使って、３Ｄ画像でイメージをしやすくします。）
�� 地元不動産屋とは違い、オフィス専門業者なので、中古のオフィス家具、配線業者、内装業者、システム業者を紹介します。
�� 知人の加藤税理士と提携し、弊社が紹介したお客さんは最初の２ヶ月無料でやってもらえることを約束しています。
物件成約時に頂く仲介手数料は、コンサルタント料１０万円を差し引いた金額になります。また、他社で物件を決めてしまった場合には、１０万円を返金します。
３．現状分析
今まで、他の仲介会社が、３０坪以下の事務所の仲介を積極的に扱わなかったのは、主に２つの理由が考えられます。
�‘韻乎膕陲了纏�をしても得られる仲介手数料が低いこと。「広いオフィス（＝賃料が高い）」の方が儲かる。
�¬明僂龍垢ぅ�フィスは、当然、新設法人のような信用の低い企業が物件を借りるケースが多い。そのため、オーナーの承諾が得られない可能性があることです。
４．解決策
�｜膕霄蠖�料が低いことに関して
【ネットを使った集客を行うことで、コスト削減を行い、利益を生む態勢にします。】
具体的には、無料のブログ・メールマガジンで集客を行います。（前勤務先で既に実行済みです。実績として、広告費0円で、月平均で反響が60件きております。）
また、通常毎月５０〜６０万かかる物件検索サイトへの登録は一切行いません。また、自社ＨＰ上に物件検索システムはいれません。
物件の検索は、ＹＡＨＯＯや、アットホームを使うように促します。物件を探す方から、すれば、情報量が多い、大手サイトで探した方が便利です。あえて自社のＨＰ上で検索できるようにする必要性はありません。ただ、それだとお客さんを他にとられてしまいます。そこで、中小オフィスの専門業者を謳い、またメールマガジン・ブログで信頼を積み上げることで、仲介を依頼されるような仕組みをつくります。
現在どの不動産会社もＹＡＨＯＯや、アットホーム等の情報サイトに掲載をしておりますが、このこと自体はあまり意味がありません。同じ物件をいろいろな業者が掲載したりしており、どの不動産会社も名前を売る程度の効果しかない中で、掲載を続けております。
また、オフィス専業の不動産会社は、多くの営業マンを抱えて、電話営業、飛び込み営業をさせています。そういったコストをかけずに、ネットで集客することで、他社では、利益がでにくかった、仲介手数料が低い物件でも利益が出る体質にします。
�∩篭抜屬發覆げ饉劼世函▲�ーナーの承諾を得られないことに関しては、
【提携先のマンションを紹介するか、滞納保証会社をオーナーに提案します】
前勤務先新生地所株式会社では、ワンルームマンションを中心に１５００戸ほど管理しています。その中には、家賃保証を行っている物件が数多くあります。家賃保証をしている物件では、入居者がいてもいなくてもオーナーに家賃を支払います。その代わりに、入居者を募集し、選ぶ権利も新生地所株式会社が持つことになります。
すでに太田社長（新生地所代表）と話をしており、創業間もない会社でも、滞納保証を入れれば安心だから、空けておくよりも、入居者を入れてしまいたいという話を頂いております。
つまり、マンションであれば、創業間もない会社でも、断られる心配もなく紹介が可能です。
また、滞納保証会社を使うことで、一般のオーナーさんからも承諾がもらえる可能性がでてきました。滞納保証会社が一般的になってきたのは、ここ１年くらいのことで、創業間もない会社を保証するというナップ賃貸保証株式会社もできました。
こういった会社を使うことを提案することで、今まで借りることが難しかった創業間もない会社の仲介も可能になりました。
５．事業内容
「ベンチャー企業向けのオフィス仲介業」
・30坪以下のオフィスを扱います。最初は東京都心部を中心に扱い、軌道に乗れば、大阪、福岡、札幌等の地方都市にも拡大します。
�ゞ伴�
「不動産業」
�∋�業目的
「日本を元気にすること。それが目的です。」
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「30坪以下のオフィスを借りようとする企業・個人」
その中でも、「インキュベーション施設を出ようとしてる企業、起業家の集まりに参加している人、インターネットから、弊社メールマガジンに登録した人、代表個人のブログの読者」が主なターゲットです。
おはようございます、megさん。
ご訪問ありがとうございます。
事業計画書をじっくり見る機会が
こうして得られることは貴重ですね。
私のブログのサイドバー、お役立ちリンクで
りんくさせていただきました。
ご報告まで〜♪。