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【第１８章ビジネスプラン作成「１８−３ 起業家、渡邊社長のビジネスプラン（その２）」】
【ビジネスプラン（その２）】 ６．市場環境
６．市場環境
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「東京都 事業所・企業統計調査平成16年(簡易調査)より」
東京都区部において、平成13年から平成16年までの間に登録された事業所数は、82066件あります。そのうち、農業、林業等のターゲット外の層を除くと、82039件が登録されています。3年毎の統計のため、年度ごとのデータがないので、単純にこれを3で割って考えます。そうすると、平均27346件の事務所が毎年新設されていることになります。
また、東京都都区部の従業員数１〜４人、５〜９人の事業所数は、全体の78.46％になります。さらに、１０〜１９人の事業所も合わせると、その割合は、89.68％になります。
ここで、先ほどの東京都区部の新規登録事業所数27346件に78.46％をかけることで、東京都区部で従業員１〜９人の中小企業の新規登録数を概算してみると、
27346×78.46％＝21456
毎年東京都区部では、21456件の従業員１〜9人の中小事業所が登録されていることになります。月で割ると
21,456÷12ヶ月＝1788件。
毎月1788件の会社が東京都区部で登録されています。これが、事業のメインターゲット層です。
さらに、2006年5月から新会社法が施行されることにより、この数は増えていくことが予想されます。
平成15年の2月から施行された「株式会社、有限会社の最低資本金等の規制に関する特例」のよって設立された資本金1000万円以下の株式会社・300万円以下の有限会社は東京都の場合10,196件になります。（平成18年1月31日時点）
また、平成16年２〜3月に経済産業省が行ったアンケートによると、「元々起業の意思なし」または「起業に興味があった」と回答した者（本制度がきっかけとなり起業に至った者）が４５％に上り、これに「起業の準備の中で加速づいた」と回答した者をあわせると、全体の８０％以上に達し、本特例制度が起業の促進に相当程度貢献していることが明らかになりました。
このことから、5年間の制限もない今回の新会社法はさらに大きな影響が見込まれ、東京の会社設立数が年間少なくとも3,000件以上増えると思われます。ただし、自宅を事務所として登録する・オフィスの一室を事務所とする・レンタルオフィスを借りる等の新しく事務所を借りない層も当然あります。
その割合を仮に１／２と考えたときに、東京における従業員数１〜９人の年間の会社設立数21,456件に１／２をかけると10,728件になります。これを月で割ると、
10,728件÷12ヶ月＝894件
となり、現在、毎月894件は、東京都区部で小規模事務所が新規に借りられていると思われます。これに新会社法施行で、さらなる増加が見込まれます。
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「東京都における事務所の仲介成約件数（レインズデータ）」
平成17年度5446件
平成16年度4964件
平成15年度5023件
平成14年度4266件
平成13年度3595件
平成16年は横ばいになったものの、昨今の景気回復を受けて、事務所需要は拡大しております。また、新会社法施行により、開業者数も増加するのは、確実とみられ、市場自体の成長も期待できます。
��市場の特色
「不動産の仲介は、現金商売でかつ在庫がいらない」
新規事業の場合、リスクのひとつとして、在庫を抱えたまま、売れない状態が続き、倒産する可能性が考えられます。ところが、不動産の仲介は、仲介手数料を現金でもらう商売のため、手形による、黒字倒産の危険性、在庫を抱えたことによる収益の圧迫がありません。
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現在、オフィスの仲介は、主に、2つのパターンに分けられます。
（１）専業オフィス仲介会社
（２）地元の不動産会社、大手住宅専門仲介会社
（１）専業オフィス仲介会社
三鬼商事、三幸エステート、生駒ＣＢリチャードエリス等があります。現状では、ＨＰでも30坪以下の物件はほとんど扱っていないようです。この層に対しては、30坪以下の物件を扱うことで、差別化を図ります。
また、こういった企業は、新規にオフィスを借りる人は対象としておらず、主に【事務所を移転する企業】を対象としているため、初めてオフィスを借りる人のための情報提供がほとんどありません。本事業では、そういった層を逆に、主な顧客層として差別化を図ります。
（２）地元の不動産会社、大手住宅専門仲介会社
駅前の不動産会社、また、エイブル、ピタットハウス、アパマンショップ等がこのカテゴリーに当てはまります。基本的には、オフィスの仲介を扱っていないため、オフィス特有の問題をアピールすることにより、差別化を図ります。エイブルの営業マンに聞いたところ、全体の１０％が事務所の仲介だそうです。非常に事務所は弱いと言っておりました。
以上で、渡邊社長のビジネスプラン（その２）は終わりです。
最後まで、お読みいただきましてありがとうございます。
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